כל השונה הלכות בכל יום מובטח לו שהוא בן העולם הבא...
**
על בסיס האימרה הזאת של חז"ל מקובל בבתי כנסת רבים ללמד הלכה כל בוקר.
והבוקר לימד אצלנו הרב שיש לברך ׳שהחיינו׳ על קניית בית, והוסיף שיש אומרים שאם יש לו משכנתא על הבית והיא מכבידה עליו לא יברך.
ואז סיפר מישהו על חבר שלו שעשה חנוכת בית רק בסיום המשכנתא, מה שעורר כמובן שרשרת של תגובות בגנות המשכנתאות, הבנקים והעוולה שהם עושים לנו רוכשי הדירות.
**
ורק אני, המשוגע, אמרתי שאצלי זה הפוך, בעיני יום סיום המשכנתא הוא לא יום חג אלא יום אבל. בתפיסה שלי משכנתא זה טוב ליהודים ועד סוף ימי תהיה לי המשכנתא הכי גדולה שאוכל לקבל.
כמובן שאי אפשר לזרוק משפט זה וללכת, אז הסברתי בגדול את ההיגיון מאחרי הטענה הזאת, ופה אני רוצה להסביר בהרחבה ולתת דוגמאות מספריות.
**
העיקרון הוא פשוט – כשאנחנו לוקחים משכנתא אנחנו בעצם משכירים כסף לתקופה של כמה שנים. על התקופה הזאת אנחנו משלמים 'דמי שכירות' שנעים (נכון להיום) סביב 3.0-3.5% בשנה (מיתרת ההלוואה כמובן, מה שאומר שמשנה לשנה הסכום שנשלם כריביות ירד בהדרגה).
את אותו כסף שהשכרנו, אנחנו יכולים להשכיר למישהו אחר, כלומר ללכת ולהשקיע. וכאשר משקיעים לטווח ארוך ובעזרת אסטרטגיה נכונה (ותעשו לעצמכם טובה, תעזרו באיש מקצוע) ניתן להגיע לתשואות של 6%-9% ברמת וודאות גבוהה.
כלומר כל שקל ששכרנו בזול, ב3.5%, נשכיר ביוקר ונקבל עליו 6%. כלומר יישאר לנו רווח נטו של כ2.5% על כסף של הבנק!
**
הנה שתי דוגמאות מספריות, על בסיס נתונים ממוצעים במשק נכון להיום. בדוגמא הראשונה נראה למה כדאי לקחת משכנתא כמה שיותר גבוהה, ובשנייה נראה למה כדאי לפרוס את המשכנתא לכמה שיותר שנים.
שימו לב! האם נכון למשפחות לוי והלמן לקנות דירה במצב כזה, והאם לקנות דירה להשקעה או למגורים אלו שאלות גדולות וחשובות אבל אין להם משמעות לעניין הזה.
תחזיקו ראש, זה קצת מורכב.
משפחת לוי עומדת בפני רכישת הדירה הראשונה שלה. הדירה עולה 2M, יש להם הון עצמי של 1.2M וההכנסה הפנויה שלהם (הכנסות פחות הלוואות) עומדת על 25K בחודש. מבחינתם הם יכולים להחזיר כל חודש עד 6500 שח.
משפחת לוי תכננה לקחת משכנתא של 1M בפריסה לשלושים שנה בהחזר חודשי של 4,263 ₪. (למתקדמים, מחושב לפי 1/3 פריים, 1.6% ריבית, 1/3 ק"צ, 3% ריבית ו1/3 קל"צ 4.5% ריבית).
משפחת לוי תשלם לבנק לאורך השנים 1,721,552 ₪ (למתקדמים – בהנחה של 2% מדד בשנה).
משפחת לוי הם חבר'ה רציניים וברור להם שאת הפער בין יכולת ההחזר שלהם (6500 ₪) להחזר בפועל (4263 ₪) הם הולכים להשקיע לטווח ארוך.
בהנחת תשואה של 6% בשנה על ההשקעה שלה, משפחת לוי תמצא את עצמה בעוד 30 שנה עם בית משלה ועם 2,249,353 ₪ ביד.
אבל לשמחתנו, משפחת לוי היא משפחה רצינית, ופעם הם שמעו משהו על זה שכדאי לקחת משכנתא גבוהה יותר. אז הם בדקו מה יקרה אם הם יקחו משכנתא של 1.5M )כ-70% מערך הבית) ומצאו שהריביות יעלו מעט (1.6%, 3.25% ו-4.6% בהתאמה) וההחזר החודשי יהיה 6493 ₪, שזה כמעט המקסימום שהם יכולים להחזיר.
משפחת לוי תשלם לבנק לאורך השנים 2,626,623 ₪ (למתקדמים – בהנחה של 2% מדד בשנה). כמעט מיליון ₪ יותר! כלומר על כל שקל נוסף שלקחה היא תשלם כמעט פי שניים!!
נשמע לא אטרקטיבי, אבל משפחת לוי זוכרת שבאופן הזה נשארים לה ביד 500K ומה היא עושה עם הכסף הזה אתם כבר יודעים. נכון, היא משקיעה אותו ל-30 שנה. משפחת לוי תמצא את עצמה בעוד 30 שנה עם בית משלה ועם 2,871,746 ₪ ביד.
במילים אחרות, בזכות זה שמשפחת לוי העדיפה לקחת משכנתא יותר גדולה, ולשלם יותר כסף לבנק, הוא מצידו הלווה לה יותר ואיפשר לה להרוויח כ-375K יותר. שווה ערך לרווח של כ-1000 ש"ח כל חודש לאורך 30 השנים האלו!
גם משפחת הלמן עומדת בפני רכישת דירה ראשונה.
במקרה שלה הדירה עולה 75M ויש לה הון עצמי של 450K. כלומר הם לוקחים משכנתא של 1.3M שהיא כמעט המקסימלית שהם יכולים לקחת (75% מערך הבית).
משפחת הלמן יודעת שהבנק מרוויח על חשבונה ושככל שהמשכנתא תהיה יותר ארוכה הבנק ירוויח יותר. לכן היא עשתה בדק בית, שינתה סדרי עדיפויות והגיעה למסקנה שהיא יכולה להחזיר מידי חודש 7,150 ₪, מה שיאפשר להם לסיים את המשכנתא תוך 20 שנה (למתקדמים, מחושב לפי 1/3 פריים, 1.6% ריבית, 1/3 ק"צ, 3% ריבית ו1/3 קל"צ 4% ריבית). בהנחת עליית מדד של 2% בשנה היא תחזיר 1.42 ₪ על כל שקל שלקחה.
רגע לפני שלקחו את המשכנתא, משפחת הלמן החליטה לבדוק מה יקרה אם היא תפרוס את המשכנתא ליותר שנים ואת הכסף שמתפנה היא תשקיע? היא גילתה שהריביות יעלו מעט (1.6%, 3.25%, 4.6% בהתאמה), ההחזר הכולל ירד ל-5,627 והם יחזירו סה"כ 2,276,405 ₪ (באינפלציה של 2%), כלומר 1.75 ₪ על כל שקל שלקחה.
מצד שני, את יתרת הכסף, 1,523 ₪, היא תשקיע בתשואה של 6% שנתי למשך 30 שנה ותמצא את עצמה בסופם עם הדירה ועם 1,529,876 ₪ ביד.
משפחת הלמן זכרה שבאופציה הראשונה היא מסיימת את המשכנתא תוך 20 שנה, כלומר יש לה עוד 10 שנים אחרי סיום המשכנתא להשקיע בהם 7,140 ₪ כל חודש. היא חישבה ומצאה שבאופן הזה (באותם נתוני תשואה של 6% שנתי, למשך 10 שנים) היא תמצא את עצמה בתום ה-30 שנה (20 שנות משכנתא ו-10 שנות השקעה) עם דירה ו-1,171,737 ₪.
כלומר למרות שהם ישלמו יותר לבנק, אם הם יפרסו את המשכנתא ל-30 שנה הם ירוויחו 358,139 ₪.
באופן מפתיע, גם זה שווה ערך לרווח של כמעט 1,000 ₪ כל חודש למשך התקופה. (995 ליתר דיוק)
כשאני לוקח משכנתא אני רואה בבנק שותף שלי. שותף שבא לתת לי את מה שלי אין ולו יש, ובתמורה הוא גם שותף ברווחים. מבחינתי זה כאילו הבנק אומר לי: תשמע שי, ראיתי את היוזמה שלך ואני נותן בה אמון. אני מעוניין להיות שותף שלך, אני אתן לך את המימון שאתה צריך ואתה בתמורה תיתן לי חלק מהרווחים שתקבל בזכות המימון שלי.
אז תחליפו דיסקט בראש ותבינו שהמטרה של משכנתא היא לא להפסיד עליה כמה שפחות אלא להרוויח עליה כמה שיותר.
ולסיום – סייג חשוב מאוד!
המאמר הזה כולו נועד להציף נקודות ולשנות צורת חשיבה. בבקשה אל תעשו מהלכים רק על בסיס המאמר הזה!
בכל השקעה יש סיכון ובכל הלוואה יש מחויבות, ולא תמיד המשמעויות ברורות. וכשמדובר בסכומים גדולים המשמעויות הן קריטיות!
חלק מהשליחות שלי היא לעזור לכם לבצע מהלכים כאלו בחכמה ובמינימום סיכון.
אז דברו איתי, זה יעזור לכם!