קודם כל!

אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי.

היום זה קצת יותר קשה אבל עדיין אפשרי, ואני אתן דוגמא בסוף.

 

אתמול התפרסמה הוראה חדש של בנק ישראל.

החל מהיום (כלומר מאתמול) לא ניתן יותר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס חדש.

 

מה זה אומר?

עד היום, מי שהייתה לו דירה בבעלותי ורצה לקחת עליה משכנתא (כלומר לשעבד לבנק את הדירה הקיימת) כדי לקנות דירה נוספת יכל לקבל 50% מימון על הנכס הקיים. החל מהיום כבר אי אפשר.

 

לדוגמא, אם אני גר בדירה בבעלותי בשווי 1.8 מיליון ויש לי עליה יתרת משכנתא של 500 אלף.

יכולתי למחזר את המשכנתא ולהגדיל אותה עד 900 אלף (50% משווי הנכס) ולהשתמש בכסף כהון עצמי לקניית דירה נוספת.

על הדירה הנופת יכולת לקבל גם 50% מימון כלומר יכולתי לקנות דירה נוספת ב800 אלף (אם נתעלם רגע מהוצאות נלוות) בלי להוציא שקל מהכיס!

400 אלף אקבל כנגד שיעבוד הדירה שברשותי ו400 נוספים כנגד הדירה שאקנה.

והחל מהיום (אתמול) כבל לא ניתן לעשות זאת.

 

 

אז איך בכל זאת ניתן לקנות נכס בלי הון עצמי.

קודם כל, כדי לרכך, בנק ישראל מאפשר להורים וקרובי משפחה לשעבד נכס שבבעלותם (עד 50% משוויו) כדי לעזור לקרוביהם לקנות דירה.

בנוסף, הוא מאפשר לקחת הלוואה גישור נוספת לתקופה של שנתיים (ובמקרים מסויימים עד 3 שנים) לטובת משפרי דיור.

 

אבל מה יעשה מי שאין לו את האופציות האלו?

פה באים לעזרתנו פתרונות מימון אחרים, חסכונות בשוק ההון דרך חברות הביטוח.

פוליסות חיסכון, קופות גמל וקרנות השתלמות, מאפשרות מימון בשיעור של 30-80% מגובה החיסכון (תלוי, בחברה, במסלול ועוד) לתקופה של עד 7 שנים, אגב, הריביות פה אפילו יותר נמוכות ונעות בגדול סביב 1.1-2.1% (שימו לב, הן צמודות לפריים שכנראה יעלה בשנים הקרובות).

 

החיסרון במקור המימון הזה הוא שתקופת ההלוואה (7 שנים) קצרה הרבה יותר מהמשכנתא (שמגיעה עד 30 שנה) ולכן ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.

בנוסף, אפשר להעריך שבעקבות הוראת בנק ישראל, ובעקבות הביקוש שיגדל להלוואות אלו, חברות הביטוח יעלו את הריביות.

 

לסיכום

אין ספק שדלת גדולה נסגרה בפני המשקיעים, ומעכשיו יהיה קשה יותר לקנות דירה להשקעה. יחד עם זה עדיין אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי אבל

א. צריך בשביל זה חסכונות גבוהים בשוק ההון שניתן יהיה לקחת כנגדם הלוואה (למנף בשפה המקצועית).

ב. תכנון האסטרטגיה מבחינת החזרים חודשיים אל מול ההכנסות משכירות נהיה יותר מורכב (אבל כמובן אפשרי).

 

ומצד שני, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות ואמנם אין לדעת מה צופן העתיד אבל כנראה שנדלן ימשיך להיות השקעה משתלמת בעשור הקרוב.

אגב, לא הרבה יודעים אבל ניתן להשקיע בנדל"ן גם בסכומים קטנים ובמסלולים אחרים משאר קניית דירה.

 

אז מה אתם אומרים? רוצים לקנות נדל"ן?

דברו איתנו ונשמח לעזור לכם