ערך ההשקעה בסוף 2024 במונחים נומינליים:

נניח שמשקיע המיר 100,000 ש"ח לדולרים בסוף 1994 (שער הדולר אז היה סביב 3.0 שקלים) והשקיע אותם במדד S&P 500. בתקופה מדצמבר 1994 עד דצמבר 2024, מדד S&P 500 כולל דיבידנדים חוזרים (Total Return) עלה באופן חד – בכ-1,160.8% (פי כ-12.6) במונחי דולר.

משמעות הדבר היא שסכום של כ-$33 אלף (המקבילה ל-100,000 ₪ ב-1994) גדל לכ-$723 אלף דולר בסוף 2024. במקביל, שער החליפין השתנה – השקל נחלש מכ-3.0 ₪ לדולר בתחילת התקופה לכ-3.7 ₪ לדולר בסופה. לאחר המרת הסכום חזרה לשקלים, שווי ההשקעה בסוף 2024 הוא בערך 2.6–2.7 מיליון שקל (נומינליים).

התאמה לאינפלציה – ערך ההשקעה הריאלי:
במהלך השנים 1994–2024 חלה אינפלציה מצטברת משמעותית בישראל, כך שרמת המחירים יותר מהכפילה את עצמה. מדד המחירים לצרכן עלה מערך של 54.02 בסוף 1994 לערך של כ-118.8 בסוף 2023 (בסיס 2005=100), ולכ-122 בסוף 2024. 

פירוש הדבר הוא ש-1 ₪ ב-1994 קונה בסוף התקופה בערך חצי ממה שקנה בתחילתה. לכן, יש לבטא את התשואה במונחים ריאליים (כלומר, להסיר את השפעת האינפלציה).

אם נכפיל את הסכום ההתחלתי במדד האינפלציה (פי ~2.28) נגיע לכ-228 אלף ₪ בערכי 2024; זהו הסכום שהיה דרוש ב-2024 כדי לשמור על כוח הקנייה של 100 אלף ₪ מ-1994. בהתאם לכך, שווי ההשקעה בסוף 2024 – 2.6–2.7 מיליון ₪ נוכחיים – שווה לכ-1.15–1.2 מיליון ₪ בערכים ריאליים של 1994.

במילים אחרות, ההשקעה צמחה בערך פי 11–12 בכוח הקנייה שלה (גידול של כ-1,000% מעבר לאינפלציה).

הרווח הריאלי לאחר מס רווחי הון (25%):

מס רווחי הון בגובה 25% חל על הרווח הנומינלי (ללא הצמדה) שהושג בהשקעה. במקרה שלנו, הרווח הנומינלי הוא כ-2.5–2.6 מיליון ₪ (הפער בין ~2.7 מיליון ₪ סופיים ל-100 אלף ₪ תחיליים). תשלום מס של 25% על רווח זה מקטין את הסכום בכ-650 אלף ₪, כך שנותר בידי המשקיע כ-2.05 מיליון ₪ בסוף התקופה (בסכומי סוף 2024).
לאחר התאמה לאינפלציה, 2.05 מיליון ₪ אלו שווים לכ-900 אלף ₪ בערכי 1994. בהשוואה לקרן המקורית (100 אלף ₪), הרווח הריאלי הנקי הוא כ-800 אלף ₪, שהם כ-800% תשואה ריאלית נטו על ההשקעה המקורית לאחר מס.

*********************************

השקעה בנדל"ן בישראל 1994–2024: חישוב הרווח הריאלי

רקע – מודל ההשקעה

נניח שמשקיע השתמש ב100,000 ש"ח כהון עצמי בסוף 1994, לקח משכנתא של 300,000 ש"ח ורכש נכס בשווי 400,000 ש"ח.
החישוב מתחשב ב:

• עליית מחירי הדיור בישראל לאורך 30 שנה (מבוסס על נתוני הלמ"ס ובנק ישראל).
• שכר הדירה השנתי לאורך התקופה (עם תשואה ממוצעת ו-10.5 חודשי השכרה בשנה).
• תשלומי המשכנתא לפי ריביות היסטוריות (שליש פריים, שליש קל"צ, שליש קבועה צמודה).
• רווח סופי – ערך הנכס ב-2024 + רווחים משכירות פחות החזרי משכנתא.

1. עליית ערך הנכס (1994–2024)

מחירי הדירות בישראל עלו משמעותית:

• בום בשנות ה-90: המחירים הוכפלו בערך בין 1993 ל-1999 בעקבות גל העלייה והתייקרות כללית.
• קיפאון 1999–2007: המחירים ירדו מעט או נותרו יציבים.
• נסיקה 2008–2024: מאז המשבר הפיננסי של 2008 ועד 2024 המחירים עלו בכ-400%-500% (לפי מדדים ממוצעים).

בשנת 1994, דירה ממוצעת עלתה כ-400,000 ש"ח. נכון ל-2024, דירה ממוצעת עולה כ-2.3 מיליון ש"ח, כלומר פי 5.75 מהמחיר המקורי.

2. הכנסות משכר דירה

• תשואה ממוצעת על השכרה: כ-3.5% בשנה (גבוהה יותר בשנות ה-90, ירדה בהדרגה עם השנים).
• השכרה של 10.5 חודשים בשנה (87.5% תפוסה).

בהתאם לכך:

• בשנת 1995 שכר הדירה היה כ- 14,000 ש"ח בשנה.
• בשנת 2024 שכר הדירה הגיע לכ- 65,000 ש"ח בשנה.
• סך כל השכירות שנצברה לאורך 30 שנה: כ-1.0–1.2 מיליון ש"ח.
• מתוך סכום זה, כ-600,000 ש"ח שולמו להחזרי משכנתא, כך שנשאר רווח נקי של כ-400,000–600,000 ש"ח.

3. החזרים על המשכנתא

• הריבית בשנות ה-90 הייתה גבוהה מאוד (פריים סביב 14%-15%).
• בעשור האחרון הריבית ירדה משמעותית (פריים סביב 1.6%).
• סה"כ תשלומי המשכנתא לאורך התקופה: כ-600,000 ש"ח (כולל קרן וריבית).

4. מה הרווח של המשקיע ב-2024?

בסוף 2024, המשקיע מחזיק בנכס בבעלותו המלאה, עם שווי כ-2.3 מיליון ש"ח, ובנוסף צבר רווחי שכירות נטו של כ-500,000 ש"ח.

סה"כ שווי ההשקעה: כ-2.8 מיליון ש"ח.

5. הרווח הריאלי על ההון העצמי

100,000 ש"ח בשנת 1994 שווים בערך 250,000 ש"ח בערכים של 2024 בגלל האינפלציה.
כלומר, כדי לשמור על כוח הקנייה של 100K מ-1994, היה צריך 250K ב-2024.

• רווח נומינלי: 2.8 מיליון ש"ח פחות 100,000 ש"ח → רווח של כ-2.7 מיליון ש"ח.
• רווח ריאלי (מותאם לאינפלציה): 2.8 מיליון ש"ח פחות 250,000 ש"ח → רווח של כ-2.55 מיליון ש"ח.
• תשואה ריאלית ביחס להון העצמי: כ-1,020% רווח ריאלי נטו.

  **************************************************************

מסקנה – השקעה בנדל"ן מול השקעה במדד S&P 500

1. השקעה ב-S&P 500 באותה תקופה הניבה כ-800% רווח ריאלי לאחר מס.
2. השקעה בנדל"ן בישראל עם מינוף הניבה כ-1,020% רווח ריאלי – מעט יותר.
3. היתרון של הנדל"ן כאן נובע מהמינוף: לקיחת משכנתא אפשרה החזקת נכס יקר בהרבה מההון העצמי.

שורה תחתונה: בשני המקרים, משקיע שהחזיק לאורך 30 שנה ללא מימוש ראה תשואה גבוהה מאוד. אבל המינוף בנדל"ן הפך את ההון הראשוני לגדול יותר, ולכן התשואה הריאלית על ההון העצמי הייתה גבוהה יותר מהמדד האמריקאי.

מקורות: חישובי תשואת S&P 500 מבוססים על נתוני התשואה הכוללת של המדד (S And P 500 Total Returns From 1994 To 2024 | StatMuse Money). שערי החליפין ההיסטוריים של השקל מול הדולר נלקחו מנתוני בנק ישראל (הדולר סביב 3.01 ₪ בסוף 1994 וכ-3.70 ₪ בסוף 2023) (Table Data – Currency Conversions: US Dollar Exchange Rate: Average of Daily Rates: National Currency: USD for Israel | FRED | St. Louis Fed) (Table Data – Currency Conversions: US Dollar Exchange Rate: Average of Daily Rates: National Currency: USD for Israel | FRED |St. Louis Fed). שיעור האינפלציה בישראל מבוסס על שינוי מדד המחירים לצרכן בשנים אלו ( Israel Consumer Price Index Yearly Analysis: World Development Indicators | YCharts ) ( Israel Consumer Price Index Yearly Analysis: World Development Indicators | YChart