יש משכנתא ארוכה שהיא קצרה ומשכנתא קצרה שהיא ארוכה
אתמול נפגשתי לזום על דינה ומעשה שהיה כך היה:
דינה בתהליך גירושין והיא קונה מהגרוש את החלק שלו בבית. בשביל זה היא צריכה משכנתא בגובה של 555 אלף.
הנתונים התחלתיים שלה הם:
משכנתא דרושה 555,000
יכולת החזר – 6,000 בחודש.
בתנאי הריבית של היום היא יכולה לקחת משכנתא ל-10 שנים, להחזיר כל חודש כ-6,000 ₪ (בהנחת ריבית של 5.42% בשנה)
במודל הזה (והוא כמובן מודל מוערך, כי התנאים המדוייקים תלוי במו"מ עם הבנק ובמציאות עתידית שאנחנו לא יכולים לצפות) היא תחזיר לבנק לאורך כל התקופה 720,000 (כלומר הבנק ירוויח עליה 165,000, בערך 30% יותר ממה שלקחה בהלוואה).
אבל יש לה עוד אופציה:
היא יכולה לפרוס את המשכנתא ל-30 שנה, להחזיר בממוצע כל חודש 2,122 ₪ (באותה ריבית) ובמשך 30 שנה להיפרד מלא פחות מ-1,123,000.
כלומר במודל הזה הבנק ירוויח עליה 568,000.
כלומר יותר מכפול ממה שלקחה בהלוואה
ופי 3.5 יותר ממה שבמודל הראשון.
אז מה אתם אומרים? עדיפה משכנתא קצרה?
**
**
יש נתון אחד חשוב ששכחנו לקחת בחשבון והוא משנה את כל התמונה.
אני מזכיר שיכולת ההחזר שלה היא 6,000 ₪ בחודש ובמודל השני, של המשכנתא הארוכה, היא מחזיר בכל חודש רק 3,122
בניסוח של הגשש החיוור השאלה היא 'לאיפה נעלמו 2,878?'
כלומר – אם דינה הולכת על המודל השני, בשלושים השנים הבאות בכל חודש נשארים לה 2,878 ₪. (במודל הראשון בעשרת השנים הראשונות לא ישאר כלום אבל אחר כך יהיה לה 6,000 כל חודש).
אם ניקח את הכספים האלו ונשקיע אותם, בהנחת תשואה של 5% בשנה ומיסוי של 25% על הרווחים נקבל שבמודל הראשון, שבו היא משקיעה 6,000 כל חודש למשך 20 שנה היא תרוויח (בניכוי 25% מס) כמעט 770,000. ואילו במודל השני, שבו היא משלמת לבנק הרבה יותר אבל משקיעה כל חודש 2,878 ₪ היא מרוויח בתוך התקופה (30 שנה במקרה הזה) מעל מיליון ₪ (בניכוי המס).
מוזר, לא?
אנחנו רגילים לראות בבנק 'בריון' שמנצל את המצוקה שלנו ואת זה שאנחנו זקוקים לכסף. מתוך ההסתכלות הזאת אנחנו מחפשים את המשכנתא שבה הבנק ירוויח עלינו כמה שפחות, כי כל שקל שהוא מרוויח זה שקל שאנחנו מפסידים. ואז ברור שנבחר את המודל הראשון, שבו נשתחרר מהבנק כמה שיותר מהר.
אבל האמת היא הפוכה.
הבנק הוא שותף שלנו. הוא שותף שלנו להשקעה בקופת גמל (או בכל מקום שבו נשים את הכסף). הבנק מאפשר לנו לפרוס את המשכנתא ליותר שנים ובעצם אומר לנו – קחו את הכסף הזה ותשקיעו אותו ונתחלק ברווחים. חלק אני ארוויח (על המשכנתא) וחלק אתם תרוויחו.
כלומר הגישה הנכונה למשכנתא (ולהשקעה שנלווית אליה במקרה כמו זה) היא – לא מעניין אותי כמה הבנק ירוויח אלא כמה אני ארוויח?
ההבדל בין נקודות המבט האלו הוא שורשי הרבה יותר מנושא המשכנתא.
בעיני זאת נקודת המוצא שאיתה אנחנו ניגשים לכל עסקה, החל מקניית פלאפל ועד רכישת דירה.
והשאלה היא האם זאת עסקה של משחק סכום אפס, כלומר שאחד מרוויח ואחד מפסיד, או שזאת עסקת WIN-WIN שבה שני הצדדים מרוויחים.
מי שרואה במשכנתא עול ובבנק בריון, רואה בעסקה הזאת משחק סכום אפס שבו הא מפסיד. לכן הוא נכנס אליו בלית ברירה ומנסה להשתחרר כמה שיותר מהר.
מי שלעומת זאת רואה בזה WIN-WIN בוחר להיכנס למשכנתא ומעדיף לפרוס אותה לכמה שיותר זמן מתוך הבנה שכמה שיותר זמן בעסקה זה יותר רווח, גם עבורו וגם עבור הבנק.
**
אז איך אתה רואה את העולם?
דיסקליימר – מהספרים פה אמיתיים ומבוססים על הממוצע אבל אין ודאות:
- פער הרווחים מגלם גם פער סיכון, העיסקה עם הבנק מחייבת אותנו ואילו התשואה בהשקעה לא מובטחת.
- התרחיש מבוסס הנחות שלא בהכרח יתקיימו. הוא מבוסס ריבית קבוע (שיכולה לעלות או לרדת בפועל), הוא מבוסס יכולת החזר קבועה לאורך כל השנים (שגם היא יכולה לעלות או לרדת) והוא מבוסס מצב בריאותי תקין לאורך כל השנים.
בפועל כל מקרה יש לבחון לגופו ולהתייעץ, אני פה בשבילכם אם תרצו