יום שישי, 7 בבוקר, אני חוזר מרכיבה באופניים ושומע בחדשות על איש עסקים מוכר מרחובות שנרצח ע"י אופנוען בדרכו לתפילה. השם נאסר לפרסום אבל נאמר כי מדובר ביזם נדל"ן שנקלע לאחרונה לחובות.
יזם נדלן מרחובות, שהולך לתפילה בשישי בבוקר (כנראה דתי) והיה בחובות, הלב שלי אמר שמדובר באלדד פרי. ואכן, לפני כניסת שבת התברר לי שהוא האיש.
אז מה הסיפור של אלדד פרי.
בלי להיכנס לנבכי הפרשיה ולפרטיה, ומדובר בפרשיה מסובכת שרובה עדיין בחקירה. מדובר באדם שלקח הלוואות, חלקן באופן אישי וחלקן דרך חברות שניהל, (פרי חלש על כ-15 חברות שהחזיקו בכ-3,000 דירות) לטובת רכישת עסקאות והקמת פרויקטי נדל"ן.
מדובר בשיטה לגיטימית ומקובלת (בשונה מהונאת פירמידה) כיון שיש בסופה נכס ממשי, שותפות בחברה או אפילו בעלות בטאבו על קרקע. רק מה, בקורונה העסקים נקלעו למשבר, העלויות תפחו, עיכובים במסירת הדירות ובתשלום התשואות לרוכשים ולמשקיעים גררו תביעות, ההוצאות של היזם והחברות שבבעלות גדלו (עו"ד, פיצויים לתובעים ועוד), העסק התחיל לקרטע, התפרסם ואז התפוצץ. התברר כי סך החובות של כלל החברות בקבוצת פרי עומד על כמעט 3 מיליארד, מתוכן 330 מיליון בערבות אישית שלו.
כרגע העסק בידי הנאמנים שמונו ע"י בית המשפט והם אלו שיבדקו את שווי נכסי הקבוצה וינסו להחזיר לכל המלווים והרוכשים את כספם.
אלדד פרי השתמש בכלי שנקרא מינוף.
והסיפור שלו ממחיש את הסיכון שבמינוף. אבל קודם כל, מה זה בכלל מינוף?
מינוף זאת שיטה שבה משתמשים בכסף של אחרים לטובת השקעות שלנו העיקרון הוא שאנחנו קונים כסף בזול ומוכרים אותו ביוקר. למשל, לקחתם משכנתא ב-3% ריבית וקניתם בעזרתה דירה להשקעה שמושכרת ב4%? – השתמשתם במינוף.
ולמה זה כדאי – במינוף אנחנו בעצם מרוויחים על כסף של מישהו אחר ובכך מגדילים את כוחו של הכסף שלנו. אם למשל אני מעוניין לקנות דירה להשקעה במיליון וחצי ולהשכיר אותה ב5,000, אני הולך לייצר תשואה של 4% בשנה על הכסף שלי. אבל אם אני לוקח משכנתא (בריבית 3%) על מיליון ומשקיע רק חצי מיליון מההון העצמי, יוצא שעל הכסף שלי אני מרוויח 4% ועל המיליון מהבנק 1% (4% תשואה בניכוי 3% ריבית). כלומר מדירה של מיליון וחצי אני מרוויח נטו 30,000 בשנה, שהם 6% על ההון העצמי שלי, שהוא כאמור חצי מיליון. כלומר במקום 4%, המינוף מאפשר לי להרוויח 6%.
יזמים רבים, ובכללם גם יזמי נדל"ן, משתמשים בעיקרון הזה בביצוע השקעות. וזה לא רע! זה מאפשר להם לבנות בקצב יותר מהיר, להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדירות (ללא שימוש במינוף מחירי הדירות היו אף יותר יקרים). הרגולציה של המינוף בארץ מאפשר לקחת מינוף ברמה גבוהה, מה שעלול להיות מסוכן. אגב, רק לאחרונה ביטל בנק ישראל את האפשרות למנף נכס קיים לטובת השקעה חדשה וצמצם בכך את יכולת המינוף של המשקיעים בצורה משמעותית (אתם יכולים לקרוא על זה כאן)
אז מצד אחד מינוף מאפשר לנו להגדיל את כוחו של הכסף שלנו ולכאורה הכל טוב אז מה הבעיה? מה קרה בעצם אצל אלדד פרי?
הבעיה היא, שמצד שני מהות המינוף היא השקעה של כסף של אחרים. והאחריות היא עליך כלווה, גם אם ההשקעה לא הצליחה. ואם נחזור לדוגמא מקודם, קנית נכס במיליון וחצי עם משכנתא מהבנק, אתה חייב להחזיר את המשכנתא גם אם הדירה לא מושכרת!
במילים אחרות, מינוף הוא כלי טוב ועוצמתי אבל בזה טמונה גם הסכנה שלו. כמו רכב, שמצד אחד מאפשר לקצר זמנים וטווחים ומצד שני גורם לתאונות ומוות. אלדד פרי חי במינוף ברמה גבוהה. הוא לקח הלוואות והתחייבויות מעבר ליכולות שלו וכאשר יש בעיה הכל קורס כמו דומינו ראלי.
אז כן מינוף או לא מינוף?
כן, אבל בזהירות. מינוף הוא כלי מעולה כל עוד אנחנו מודעים לאחריות שבאה איתו ונוהגים בה בכובד ראש. אני בהחלט ממליץ על לקיחת משכנתא לקניית דירה, ועל מינופים משוק ההון, ובעצם מכל מקום אפשרי. יחד עם זה לפני כל מינוף וכל השקעה של כסף שלא שלנו אנחנו חייבים שתהיה לנו תשובה אמיתית לשאלה מאוד קשה, מה יקרה אם זה לא ילך? מה יקרה אם ההשקעה כולה תרד לטימיון? האם אנחנו מסוגלים לעמוד בהתחייבויות שלקחנו?
האם יהיה לנו מאיפה להחזיר את החוב?!
בתכנון פיננסי נכון אנחנו בונים תיק השקעות מפוזר שכולל מינופים אולם לוקח בחשבון גם אפשרות שזה לא יעבוד, ומוודא שתהיה לנו האפשרות להתמודד מול המשבר. זה נמצא גם ברמת הבטחונות מול ההשקעה, וגם ברמת האיתנות והיכולת הפיננסית של המשפחה המשקיעה.
תיק ההשקעות לא בוחן רק את ההון העצמי אלא גם את היציבות הפיננסית ורמת ההכנסה של המשפחה. זה אולי פחות נוצץ וורוד אבל יותר אחראי ויותר בטוח.