היטל השבחה – ההפתעה שעולה לכם המון כסף
(ואיך פסק דין חדש עשוי להקטין אותה)
קודם כל – מה זה בכלל היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום שבעלי נכסים צריכים לשלם לרשות המקומית אם הנכס שלהם עלה בערכו בעקבות אישור תוכנית חדשה (תב"ע), הקלה או שימוש חורג. למשל:
אפשר לבנות יותר קומות.
אפשר להוסיף דירות או שטחים.
מותר פתאום שימושים חדשים שמעלים את ערך הנכס.
גובה ההיטל עומד על 50% מההשבחה, כלומר חצי מההפרש בין שווי הנכס לפני ואחרי התוכנית.
ומה שפחות מדברים עליו – היטל ההשבחה הפך בשנים האחרונות לאחד ממקורות ההכנסה המשמעותיים של הרשויות המקומיות בתחום הנדל"ן. ככל שמחירי הדירות עולים והתכניות משביחות שטחים, כך גובר הרצון של הרשויות “לגזור קופון” ולהכניס עוד כסף לקופה הציבורית.
אז מה הבעיה?
מעבר לזה שמדובר בהוצאה גדולה שמגיעה בהפתעה דווקא ברגעים הכי רגישים (כמו מכירת הנכס) – הבעיה המרכזית היא שהסכום שלו נקבע בהערכה שמאית, והשמאי יכול להשפיע עליו מאוד לפי השיטה שבה הוא בוחר לחשב את השווי.
וזה פתח עצום לבעיות:
השמאי עובד מול הרשות המקומית, כלומר יש לו אינטרס שהעירייה תגבה כמה שיותר כסף.
הוא יכול “לשחק” עם תחזיות מחירים, עלויות בנייה, רווח יזמי ועוד, מה שמנפח את סכום ההשבחה.
התוצאה? אנשים מוצאים את עצמם חייבים מאות אלפי שקלים שהם בכלל לא תכננו.
אגב, זו לא רק תיאוריה. אחוז הערעורים על היטלי השבחה בישראל גבוה למדי. שמאים ועורכי דין שמתמחים בתחום מדווחים שיש לא מעט ערים שבהן בעלי נכסים כמעט מצפים להגיש ערר, כי פערי השומות עצומים. פסקי דין כמו זה שניתן לאחרונה ברמת השרון מראים כמה גדול המנעד – ואיך שינוי שיטת החישוב יכול להפחית משמעותית את הסכום שדורשת העירייה.
מה חדש בפסק הדין?
לאחרונה ניתן פסק דין חשוב (ערר היטל השבחה 8010/40, רמת השרון, מאי 2024) שקובע כלל ברור:
כשיש עסקאות השוואה מתאימות, חובה לחשב את היטל ההשבחה לפי שיטת ההשוואה. רק אם אין עסקאות – עוברים לשיטה הכלכלית.
במילים פשוטות:
אי אפשר “להמציא” מספרים תיאורטיים אם יש עסקאות אמת בשוק.
זה יכול להפחית משמעותית את הסכומים שבעלי נכסים נדרשים לשלם.
הוועדה קבעה גם מתי עסקה נחשבת רלוונטית:
דירות או מגרשים דומים בגודל, במיקום ובזכויות הבנייה.
עסקאות שבוצעו בסמוך למועד אישור התוכנית.
וזה חדשות טובות מאוד לבעלי נכסים, במיוחד באזורים כמו באר שבע, שבהם יש שוק פעיל ואפשר למצוא עסקאות השוואה.
היטל השבחה – מס נסתר שצריך להכיר
כמו שאמרנו קודם, מעבר לסכומים הגבוהים יש להיטל השבחה כמה בעיות שהופכות אותו לסוג של מס נסתר:
✅ לא הרבה אנשים מכירים אותו.
רוב בעלי הדירות מגלים את קיומו רק כשהם רוצים למכור את הנכס או להוציא היתר בנייה. עד אז – הם לא מתכננים אותו בכלל בשיקולי הרווח מהנכס.
✅ הוא נגבה רטרואקטיבית.
היטל השבחה לא משולם ברגע שהתוכנית מאושרת, אלא בעת “מימוש זכויות.” כלומר:
כשמוכרים את הנכס.
כשמבקשים היתר בנייה (למשל לתוספת מרפסת או חדר).
דוגמה אופיינית:
בעל דירת רכבת בבאר שבע חותם על חוזה למכירת הדירה ב-1,000,000 ₪. לאחר חתימת החוזה, הוא מגלה בהפתעה שהעירייה דורשת ממנו לשלם היטל השבחה של 100,000 ₪. עסקת המכירה הופכת להיות פחות משתלמת ממה שהוא חשב, או שהוא נאלץ להתמקח מחדש עם הקונה.
לסיכום
היטל השבחה הפך למקור הכנסה מרכזי לרשויות המקומיות – ולכן חשוב להכיר אותו ולהיערך אליו מראש.
קיימות שתי שיטות לחישובו – והפער ביניהן יכול להיות עצום.
פסק הדין החדש הוא בשורה חשובה לבעלי נכסים, כי הוא מחייב את הרשויות קודם לבדוק עסקאות אמת ולא להסתמך על חישובים תיאורטיים.
ככל שמחירי הנדל”ן עולים, ההיטל הזה נהיה משמעותי יותר – ולצערנו, הוא ממשיך להיות מס נסתר שמפתיע הרבה מוכרים ברגע הכי לא נוח.
רוצה לדעת עוד על איך להימנע מהפתעות בעסקאות נדל"ן?
הצטרף לקבוצה שלנו בפייסבוק, שם אני משתף טיפים, דוגמאות מהשטח ותובנות שיחסכו לך כסף והרבה כאבי ראש!