בלוג 'מטמונים'

מינוף בהשקעות – בעקבות רציחתו של אלדד פרי

יום שישי, 7 בבוקר, אני חוזר מרכיבה באופניים ושומע בחדשות על איש עסקים מוכר מרחובות שנרצח ע"י אופנוען בדרכו לתפילה. השם נאסר לפרסום אבל נאמר כי מדובר ביזם נדל"ן שנקלע לאחרונה לחובות.
יזם נדלן מרחובות, שהולך לתפילה בשישי בבוקר (כנראה דתי) והיה בחובות, הלב שלי אמר שמדובר באלדד פרי. ואכן, לפני כניסת שבת התברר לי שהוא האיש.

 

אז מה הסיפור של אלדד פרי.

בלי להיכנס לנבכי הפרשיה ולפרטיה, ומדובר בפרשיה מסובכת שרובה עדיין בחקירה. מדובר באדם שלקח הלוואות, חלקן באופן אישי וחלקן דרך חברות שניהל, (פרי חלש על כ-15 חברות שהחזיקו בכ-3,000 דירות) לטובת רכישת עסקאות והקמת פרויקטי נדל"ן.
מדובר בשיטה לגיטימית ומקובלת (בשונה מהונאת פירמידה) כיון שיש בסופה נכס ממשי, שותפות בחברה או אפילו בעלות בטאבו על קרקע. רק  מה, בקורונה העסקים נקלעו למשבר, העלויות תפחו, עיכובים במסירת הדירות ובתשלום התשואות לרוכשים ולמשקיעים גררו תביעות, ההוצאות של היזם והחברות שבבעלות גדלו (עו"ד, פיצויים לתובעים ועוד), העסק התחיל לקרטע, התפרסם ואז התפוצץ. התברר כי סך החובות של כלל החברות בקבוצת פרי עומד על כמעט 3 מיליארד, מתוכן 330 מיליון בערבות אישית שלו.
כרגע העסק בידי הנאמנים שמונו ע"י בית המשפט והם אלו שיבדקו את שווי נכסי הקבוצה וינסו להחזיר לכל המלווים והרוכשים את כספם.

 

אלדד פרי השתמש בכלי שנקרא מינוף.

והסיפור שלו ממחיש את הסיכון שבמינוף. אבל קודם כל, מה זה בכלל מינוף?
מינוף זאת שיטה שבה משתמשים בכסף של אחרים לטובת השקעות שלנו העיקרון הוא שאנחנו קונים כסף בזול ומוכרים אותו ביוקר. למשל, לקחתם משכנתא ב-3% ריבית וקניתם בעזרתה דירה להשקעה שמושכרת ב4%? – השתמשתם במינוף.
ולמה זה כדאי – במינוף אנחנו בעצם מרוויחים על כסף של מישהו אחר ובכך מגדילים את כוחו של הכסף שלנו. אם למשל אני מעוניין לקנות דירה להשקעה במיליון וחצי ולהשכיר אותה ב5,000, אני הולך לייצר תשואה של 4% בשנה על הכסף שלי. אבל אם אני לוקח משכנתא (בריבית 3%) על מיליון ומשקיע רק חצי מיליון מההון העצמי, יוצא שעל הכסף שלי אני מרוויח 4% ועל המיליון מהבנק 1% (4% תשואה בניכוי 3% ריבית). כלומר מדירה של מיליון וחצי אני מרוויח נטו 30,000 בשנה, שהם 6% על ההון העצמי שלי, שהוא כאמור חצי מיליון. כלומר במקום 4%, המינוף מאפשר לי להרוויח 6%.

יזמים רבים, ובכללם גם יזמי נדל"ן, משתמשים בעיקרון הזה בביצוע השקעות. וזה לא רע! זה מאפשר להם לבנות בקצב יותר מהיר, להגדיל את ההיצע ולהוריד את מחירי הדירות (ללא שימוש במינוף מחירי הדירות היו אף יותר יקרים). הרגולציה של המינוף בארץ מאפשר לקחת מינוף ברמה גבוהה, מה שעלול להיות מסוכן. אגב, רק לאחרונה ביטל בנק ישראל את האפשרות למנף נכס קיים לטובת השקעה חדשה וצמצם בכך את יכולת המינוף של המשקיעים בצורה משמעותית (אתם יכולים לקרוא על זה כאן)

אז מצד אחד מינוף מאפשר לנו להגדיל את כוחו של הכסף שלנו ולכאורה הכל טוב אז מה הבעיה? מה קרה בעצם אצל אלדד פרי?
הבעיה היא, שמצד שני מהות המינוף היא השקעה של כסף של אחרים. והאחריות היא עליך כלווה, גם אם ההשקעה לא הצליחה. ואם נחזור לדוגמא מקודם, קנית נכס במיליון וחצי עם משכנתא מהבנק, אתה חייב להחזיר את המשכנתא גם אם הדירה לא מושכרת!
במילים אחרות, מינוף הוא כלי טוב ועוצמתי אבל בזה טמונה גם הסכנה שלו. כמו רכב, שמצד אחד מאפשר לקצר זמנים וטווחים ומצד שני גורם לתאונות ומוות. אלדד פרי חי במינוף ברמה גבוהה. הוא לקח הלוואות והתחייבויות מעבר ליכולות שלו וכאשר יש בעיה הכל קורס כמו דומינו ראלי.

 

אז כן מינוף או לא מינוף?
כן, אבל בזהירות. מינוף הוא כלי מעולה כל עוד אנחנו מודעים לאחריות שבאה איתו ונוהגים בה בכובד ראש. אני בהחלט ממליץ על לקיחת משכנתא לקניית דירה, ועל מינופים משוק ההון, ובעצם מכל מקום אפשרי. יחד עם זה לפני כל מינוף וכל השקעה של כסף שלא שלנו אנחנו חייבים שתהיה לנו תשובה אמיתית לשאלה מאוד קשה, מה יקרה אם זה לא ילך? מה יקרה אם ההשקעה כולה תרד לטימיון? האם אנחנו מסוגלים לעמוד בהתחייבויות שלקחנו?
האם יהיה לנו מאיפה להחזיר את החוב?!

 

בתכנון פיננסי נכון אנחנו בונים תיק השקעות מפוזר שכולל מינופים אולם לוקח בחשבון גם אפשרות שזה לא יעבוד, ומוודא שתהיה לנו האפשרות להתמודד מול המשבר. זה נמצא גם ברמת הבטחונות מול ההשקעה, וגם ברמת האיתנות והיכולת הפיננסית של המשפחה המשקיעה.
תיק ההשקעות לא בוחן רק את ההון העצמי אלא גם את היציבות הפיננסית ורמת ההכנסה של המשפחה. זה אולי פחות נוצץ וורוד אבל יותר אחראי ויותר בטוח.

חידושים בעולם המשכנתאות, או – האם אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי?

 

קודם כל!

אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי.

היום זה קצת יותר קשה אבל עדיין אפשרי, ואני אתן דוגמא בסוף.

 

אתמול התפרסמה הוראה חדש של בנק ישראל.

החל מהיום (כלומר מאתמול) לא ניתן יותר לשעבד נכס קיים לטובת רכישת נכס חדש.

 

מה זה אומר?

עד היום, מי שהייתה לו דירה בבעלותי ורצה לקחת עליה משכנתא (כלומר לשעבד לבנק את הדירה הקיימת) כדי לקנות דירה נוספת יכל לקבל 50% מימון על הנכס הקיים. החל מהיום כבר אי אפשר.

 

לדוגמא, אם אני גר בדירה בבעלותי בשווי 1.8 מיליון ויש לי עליה יתרת משכנתא של 500 אלף.

יכולתי למחזר את המשכנתא ולהגדיל אותה עד 900 אלף (50% משווי הנכס) ולהשתמש בכסף כהון עצמי לקניית דירה נוספת.

על הדירה הנופת יכולת לקבל גם 50% מימון כלומר יכולתי לקנות דירה נוספת ב800 אלף (אם נתעלם רגע מהוצאות נלוות) בלי להוציא שקל מהכיס!

400 אלף אקבל כנגד שיעבוד הדירה שברשותי ו400 נוספים כנגד הדירה שאקנה.

והחל מהיום (אתמול) כבל לא ניתן לעשות זאת.

 

 

אז איך בכל זאת ניתן לקנות נכס בלי הון עצמי.

קודם כל, כדי לרכך, בנק ישראל מאפשר להורים וקרובי משפחה לשעבד נכס שבבעלותם (עד 50% משוויו) כדי לעזור לקרוביהם לקנות דירה.

בנוסף, הוא מאפשר לקחת הלוואה גישור נוספת לתקופה של שנתיים (ובמקרים מסויימים עד 3 שנים) לטובת משפרי דיור.

 

אבל מה יעשה מי שאין לו את האופציות האלו?

פה באים לעזרתנו פתרונות מימון אחרים, חסכונות בשוק ההון דרך חברות הביטוח.

פוליסות חיסכון, קופות גמל וקרנות השתלמות, מאפשרות מימון בשיעור של 30-80% מגובה החיסכון (תלוי, בחברה, במסלול ועוד) לתקופה של עד 7 שנים, אגב, הריביות פה אפילו יותר נמוכות ונעות בגדול סביב 1.1-2.1% (שימו לב, הן צמודות לפריים שכנראה יעלה בשנים הקרובות).

 

החיסרון במקור המימון הזה הוא שתקופת ההלוואה (7 שנים) קצרה הרבה יותר מהמשכנתא (שמגיעה עד 30 שנה) ולכן ההחזר החודשי יהיה גבוה יותר.

בנוסף, אפשר להעריך שבעקבות הוראת בנק ישראל, ובעקבות הביקוש שיגדל להלוואות אלו, חברות הביטוח יעלו את הריביות.

 

לסיכום

אין ספק שדלת גדולה נסגרה בפני המשקיעים, ומעכשיו יהיה קשה יותר לקנות דירה להשקעה. יחד עם זה עדיין אפשר לקנות דירה בלי הון עצמי אבל

א. צריך בשביל זה חסכונות גבוהים בשוק ההון שניתן יהיה לקחת כנגדם הלוואה (למנף בשפה המקצועית).

ב. תכנון האסטרטגיה מבחינת החזרים חודשיים אל מול ההכנסות משכירות נהיה יותר מורכב (אבל כמובן אפשרי).

 

ומצד שני, מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות ואמנם אין לדעת מה צופן העתיד אבל כנראה שנדלן ימשיך להיות השקעה משתלמת בעשור הקרוב.

אגב, לא הרבה יודעים אבל ניתן להשקיע בנדל"ן גם בסכומים קטנים ובמסלולים אחרים משאר קניית דירה.

 

אז מה אתם אומרים? רוצים לקנות נדל"ן?

דברו איתנו ונשמח לעזור לכם

אלול כבר פה

ראש השנה דופק בדלת, והשופר קורא לנו לעצור רגע ולחשוב.
לחשוב על החיים שלנו ועל המעשים שלנו, האם אנחנו פועלים נכון? האם במעשינו אנחנו מובילים את החיים שלנו לכיוון שאנחנו רוצים?

חודש אלול מלמד אותנו שהשליטה על המעשים שלנו היא בידינו וראש השנה מלמד שלכל פעולה ומעשה שנעשה יש מחיר.

כמו שזה נכון בעולם הרוחני, זה נכון גם בעולם הכלכלי. השליטה על הפעולות, ועל ההתנהלות הכלכלית שלנו היא בידיים שלנו. ולכל פעולה ופעולה יש תוצאה ומחיר. אפשר להאשים את כל העולם במצב שלנו, את הקורונה, הממשלה, המשפחה שלא תומכת ועוד, אבל בסוף האחריות היא שלנו ואת המחיר אנחנו נשלם.

ופה מגיע סוד גלוי, גם בחיים הכלכליים – אנחנו מובילים את החיים שלנו. התוצאות שלנו, כלומר המקום הכלכלי שבו נהיה בעוד שנה וחמש שנים הם תוצאה של הפעולות שננקוט היום.

הנה כמה דוגמאות:

  • אם נחליט היום לצמצם את הוצאות המזון ב1000 שח בחודש, נוכל לצאת לחופשה משפחתית בקיץ הבא.
  • אם נחליט היום לשנות את מסלול הפנסיה שלנו למסלול עם תשואות גבוהות יותר, נוכל להכפיל (ואפילו לשלש) את הקצבה הצפויה לנו בפנסיה.
  • אם נחליט היום שלא למשוך את קרן ההשתלמות שהשתחררה ולשדרג את הרכב, נוכל לעזור לילד לקנות דירה בעוד 10 שנים.
  • אם נחליט היום להוציא את הכסף מהפק""מ והעו"ש ולהשקיע אותו בנדל"ן נוכל לקנות דירה משלנו בעוד 10 שנים.

כמובן שזה מפחיד, בכל פעולה יש מימד של יציאה מ'איזור הנוחות'. כל פעולה ושינוי דורשים אקטיביות, ואולי זה לא בטוח? ואולי זאת טעות ונפסיד ממנה כסף? האמת היא שיכול להיות, בכל פעולה יש סיכון אבל הסיכון בלשבת ולא לעשות כלום הוא גדול יותר.

בעולם של היום, אין לנו את הפריבילגיה לא להשקיע, אנחנו חיים בעולם שונה משל הדורות הקודמים. ההורים שלנו נהנו מיציבות תעסוקתית ומפנסיה תקציבית ואנחנו לא. תחלופת מקומת העבודה היום גבוהה ומעל גיל 50 כבר נהיה קשה למצוא עבודה. לכן, אנחנו חייבים לקחת שליטה על החיים שלנו, לבחור לאן אנחנו רוצים להוביל אותם ולנקוט את הפעולות שיקדמו אותנו למטרה. פעולות אלו דורשות לצאת מאיזור הנוחות, ויש בהן מימד של סיכון אבל את הסיכון ניתן לצמצם בעזרת ליווי מתאים (בדיוק כמו שבעזרת רופא ניתן לצמצם את הסיכון במחלה) והאלטרנטיבה, של לשבת ולא לעשות כלום היא הרבה יותר גרועה.